平成27年5月26日、空き家対策特別措置法が完全施行

表題のとおりですが、平成27年5月26日に「空き家対策特別措置法」が完全施行されました。ここのサイトにこの法案に関する記事を度々アップしてきましたが、完全施行に伴い、この法律についてまとめていきたいと思います。

 

なぜこのような法律が出来たのか?

  1. 更地と家が建っている土地とでは、固定資産税額が6倍も違う(*更地のほうが高い)
  2. ボロボロの誰も使っていない家だったとしても、壊してしまうと固定資産税が6倍に跳ね上がってしまう
  3. 処分を先延ばししてとりあえず放置する所有者が増大
  4. 放置された空き家は建物が痛む
  5. 不法投棄によってネズミやゴキブリなどの害虫が発生
  6. さらに不審者が出入りするようになり、近隣住民に悪影響を及ぼす

以上のような背景があります。

 

増加の一方たどる空き家

増加の一方たどる空き家

この法律が施行されてどうなるのか?

  1. 近隣住民に悪影響を及ぼす可能性のある空き家を、「特定空き家等」と指定される
  2. 特定空き家等に指定されると、建物が建っていても固定資産税の減税措置を受けられなくなる
  3. 固定資産税データを使用することで空き家所有者を特定できるようになる
  4. 指定された空き家所有者に対して、行政は現状を是正しろと勧告することができる
  5. 行政の再三に渡る勧告に従わなかった場合、所有者に代わって行政が解体することができる(*行政代執行)
  6. 解体費用は所有者が支払い。支払わなかった場合、土地を差し押さえ

 

空き家所有者はどう対応すべきか?

所有している空き家がどういう状態なのかを把握する必要があります。建物は使用していないと必ず痛みます。今は良くても、放置状態が続けばどの建物も「特定空き家等」に指定される可能性があります。

売却や賃貸にして活用していくのか?それとも今はまだ何もしないのか?何もしないのであれば、どのように今後管理してくのか?目の届く範囲ならば、月に一回現地を見に行くだけでも効果的。

遠方、もしくは月1回の見回りも面倒・・・というのであれば、空き家管理業務を行っているところも増えてきているので、そうしたところに依頼するのも一つの手。大体5,000~10,000円/月額程。これを高いと考えるか安いと考えるか?

 

悪質な業者には要注意

悪徳業者には要注意

悪徳業者には要注意

「近隣住民から苦情が出ている」

と根も葉もない嘘を伝えて、売却を迫るヤケクソなところもあるそうです。そのような連絡が来ても慌てず騒がず、まずは事実関係の確認から。そのような業者から来たということは、狙われるに値した空き家ということでもあります。

近い将来、嘘が本当になる可能性もありますので、要注意です。

空き家の3分の2が旧耐震基準の建物

空き家の3分の2(68.9%)が現在の耐震基準がなかった1980年以前の建物であると国土交通省の調べで分かった。

  • 1970年以前・・・44.5%
  • 71年~80年・・・24.4%

「旧耐震基準で建築された空き家は市場価値の低さなどから放置されるケースが多い」

と関係者は話すが、旧耐震基準で作られたマンションであれば分かる話だ。都内のマンション買取業者などは、大震災以降、旧耐震基準のマンションは買わなくなったのは事実だ。以前と比べ、売れにくくなったのは確かだ。

だが、「旧耐震基準で建築された一戸建て」までが該当するかというとそうとは言えない。査定時に建物がどれだけ使えるかによって、売り出し価格が若干上下することは確かだが、売り手も買い手もほとんどが土地値として考えている。例えば、旧耐震基準で建築された港区内の一戸建てが安くなりすぎて売れないかと言ったら、そんなことはないと気づくだろう。

 

空き家の管理はどうしているか?

今回の調査では以下のような内容のアンケートも取っている。

  • 自分や親族が定期的に管理・・・40.6%
  • ほとんど何もしていない・・・25.6%

という結果だ。 空き家特措法の全面施行もまもなくだ。

空き家対策の特別措置法は5月下旬に全面施行となる。国交省は倒壊の恐れなどがある「特定空き家」と判断する基準案を今月中旬に公表。これを参考に市町村が認定すれば、除去や修繕を命令でき、行政が代わりに執行もできる。<4月27日、日本経済新聞より引用>

「ほとんど何もしていない」ことにたいして、過度に不安を感じることはないと思うが、所有する空き家がどの程度の状態なのかを正確に把握しておくことは必須だ。

いざというときに慌てないため、日頃からの準備が必要です。

いざというときに慌てないため、日頃からの準備が必要です。

空き家所有者の特定

空き家の所有者を特定するために、今までは登記簿を確認するしかなかった。

しかし、登記簿に記載されている住所は、更新されていないことが多く、住所が変われば書き換えなければならないという決まりはない。つまり登記簿記載の住所から引っ越しをし、登記簿の内容を書き換えないかぎり、その物件の所有者を特定することが出来ないということ。

登記簿上住所を書き換えるには、司法書士に「住所変更登記」という手続きを依頼することになり、数万円レベルではあるが費用もかかる。売却の際には住所変更登記が必ず必要になるので、売却の予定がある人にとってはいずれは必要となる費用だ。

しかし、そうした予定が現状ない、という人にとっては、登記簿上の住所と現住所に差異が生じていたとしても、なんら不都合を感じることはない。わざわざ費用をかけてまで住所変更登記をする人はほとんどいない。そのような事情もあり、登記簿から所有者の住所を特定できる物件は、非常に限られているというのが現状である。

ところが、空き家特別措置法の施行により、空き家所有者を特定するために、固定資産税データを利用することが出来るようになった。このデータは、税務部門の担当者が住民票や近隣住民への聞き込みなどで所有者情報を追跡しているため、物件の所有者はほぼ特定されている。登記簿の住所が現住所と変わっていたとしても、固定資産税の納税通知書が引っ越し先に正確に届くのはこのためだ。国も税収確保のためには必死なんでしょう。

今までこのようなデータ共有していてもおかしくないと思っていたのだが、徴税業務以外の利用が禁じられてきたため、行政内部で共有もできなかったらしい。空家の所有者特定が進むことで、徐々にではあるが放置空き家に対する対策が進んでいくことになるだろう。

「空き家」かどうかを判断する基準を制定

空家対策特別措置法により、今後、行政によって空き家が強制的に解体することが出来るようになりました。総務省と国土交通省はこの度、空き家かどうかを判断する基準として、

「建物が1年間にわたって使われていないこと」

と初めて定義しました。

「使われていない」というのをどのように判断するですが、電気・水道・ガスなどのライフラインの使用実績などを判断材料とするようです。

ただ、この条件に該当する空き家が全て対象になるのかというと、そんなことはありません。そもそもこの法律は

「本来ならば所有者によって適正に管理もしくは解体されなければいけない老朽化が進んだ空き家。近隣住民が不利益を被る可能性があるにも関わらず、固定資産税の優遇措置が受けられるがゆえに放置されている特定空家等が対象」

となっています。その空き家が「特定空家等」に該当するかしないかが重要なポイントです。つまり特定空家等に該当する空き家で、なおかつ建物が1年間に渡り使用された実績がなければ、強制除去等の対象になるということです。

空家対策法によって強制的に解体させられる!?

空家対策特別措置法が可決したということは、前回の記事で書きました。今回はもう少し踏み込んで内容を見ていきたいと思います。

 

具体的にどのように変わっていくのでしょうか

具体的にどのように変わっていくのでしょうか

 

今回の法案によって、空き家の強制撤去が行政によって認められました。流れにすると次の通りです。

1.強制的に空家除去→2.行政から所有者に撤去費用の請求→3.支払わなければ土地の差し押さえ

となります。ただ、差し押さえられ競売にされてしまうより、その前段階で任意売却してしまうことが多くなるのではないかと思います。

もちろん、空家ならどんなものでも撤去できるというわけでは当然ありません。「特定空家等」に該当される場合に限られるということです。ちなみに「特定空家等」とは以下に該当するものを指します。

  1. 倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
  2. 著しく衛生上有害となる恐れのある状態
  3. 適切な管理が行われないことにより、著しく景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

もちろん、いきなり強制執行されることはありません。所有者に対して建物を撤去するよう指導したり勧告したりして、それでも従わない場合に初めて強制執行が可能となるそうです。

この特別措置法が可決されるより前に、行政による強制執行を可能とする条例を定めた自治体もいくつかあるようですが、実際に強制執行まで行った例はあまりないようですね。

いずれにせよ、行政は国レベルで空家対策に乗り出したのですから、今までと同じようにはいかなくなっているのは確かです。「特定空家等」に認定されるような空家にしないためにも、常日頃からの適正なメンテナンスや管理が必要になってきているのに間違いはありません。

空き家対策の特別措置法が成立!

空き家対策の特別措置法が、19日の参議院本会議で全会一致で可決、成立しました。この法案がどういうものかを、記事から引用します。

市町村が固定資産税の情報を利用して空き家の所有者を迅速に把握できるようにすることや、所有者が分からない場合でも、倒壊のおそれなどがある空き家に立ち入り、危険性などを調査できることなどが盛り込まれています。

さらに、市町村が必要と判断した場合、空き家の除去や修繕を所有者に命令できるほか、命令に従わなかったり、所有者が分からなかったりする場合は、市町村が強制的に除去できるとしています。(引用元:NHK NEWS WEB)

つまり空き家をほったらかしにしておくと、行政が所有者を特定し是正勧告したり、近隣に悪影響を及ぼすと判断された建物については、強制撤去されることもある、ということです。

さらっとニュースになっていますが、これはすごいニュースだと思います。今までのように、「使わないからとりあえず放置」、という手段が取れなくなるのですから。除去処分されるほどの建物はよほどの状態なんでしょうが、抑止力はかなりあると思います。

空き家を空き家のまま維持していこうとすると、適正な管理に対して費用をかけなければならない時代に、間違いなく突入しているのです。

空き家問題の原因とは?

空家が増え続けているのには、どのような背景があるのだろうか?以下、産経ニュースからの記事を引用する。

最大の要因は住宅の供給過剰だ。<略>住宅総数は総世帯数を上回っている。2013年も818万戸の超過である。これでは、住まなくなったからといっても、立地や使い勝手がよくなければ簡単に売却や賃貸とはいかないだろう。

しかも、少子化で相続する子供が減った。相続人がいても、若者世代が都会に出たまま帰らず“田舎の家”には価値を見いだせないというケースは多い。少子化の進行に伴い、さらに空き家が増えると予想される。(引用:産経ニュース)

需要と供給のバランスを取ることが、市場を適正に運用していくために必要な要素なのに、住宅業界はその部分をないがしろにしてきた。しかし、住宅業界だけに責任を押し付けることはできない。なぜなら消費者の「新築志向の強さ」と、日本政府の政策が、住宅業界にスクラップアンドビルドに拍車をかけた要因の一つとなっているのだから、と併せて記事では書かれている。

背景には日本人の「新築志向」の強さがある。政府も住宅ローンの控除など新築住宅の開発を促す政策を推進してきた。住宅取得が進めば、家電製品や家具など需要が伸びるとの計算だ。歴代政権にとって、分かりやすい「景気浮揚策」だったのである。

持ち家率が6割を超した現状においては、新築住宅の推進政策はその“歴史的役目”を終えた。空き家をこれ以上増やさないようにするためには、中古市場整備へと政策シフトを図ることだ。解体ばかりでなく、「社会の資源」として再活用する視点も求められる。移住者向けや公共住宅へのリフォームを後押しすることである。(引用:産経ニュース)

新築戸建

人口が増え続けている時期には効果的だったかもしれないが、そうした時がずっと続くことは考えられない。「今が良いから」と問題を先送りにした結果が、今になって空き家問題となって噴出してきているのだろう。今まで以上に、不動産の活用を積極的に考えていくことが、これからの時代には必要となってくるのだろう。政府や業界にはそのような施策をどんどん推し進めていってもらいたい。

家を放置しても違法とは言えない

総務省が今夏発表した調査結果によると、全住宅のうち、空き家が占める割合は13.5%に上る。空家を放置することで、周辺環境が悪化することを問題視されているのが現状だ。近隣の住民が、「空き家を放置することは違法だ!」と、空家所有者に対して、建物を取り壊すことを求めることは出来るのだろうか?以下、「弁護士ドットコム」というサイトからの引用します。

危険な建築物は、建築基準法や各自治体の条例などで、規制されています。しかし、現在の法律では、単に『空き家』を放置するだけであれば、違法とはいえません。

民法をみても、空き家問題全般について対処するため、十分な規定があるわけではありません。財産権を保障するという観点から、不動産の所有権に対して強力な規制をかけることは難しいと言われています(引用元:弁護士ドットコムニュース)

ということです。つまりは、近隣住民が周辺環境への配慮がないことを盾に、所有者に建物取り壊しを要求することは出来ない、ということ。では、取り壊しを要求できないまでも、なんらかの是正勧告を行うことは出来るのだろうか?

たとえば、その空き家が倒壊寸前で、隣の家に被害が及びそうであれば、打つ手があります。隣の家を持っている人は、『被害が出ないよう、所有者に命令して』と、裁判所に訴えることができます。

このように、空き家によって自分の権利が侵害されるなら、空き家の持ち主に対して、所有者としての責任(工作物所有者責任)や、不法行為責任を問うことができるでしょう。いくら私有財産といっても、他人の財産権や人格権を侵害するような形で、それを保有することは、許されないのです(引用元:弁護士ドットコムニュース)

しかし、簡単に裁判といっても、時間も費用も掛かってしまう。緊急性のある時はどのように対処することが出来るのだろう?

 緊急事態には、『仮処分』を申し立てて、裁判所に倒壊防止や除却の工事を命じてもらうことも考えられます。被害が顕著なら、相手に工事を命じてもらって、それが行われるのを待つというのではなくて、自分側で工事を実施する『断行』という仮処分が認められる可能性もあると思います。

ただ、こうした手続きが認められるのは、具体的な権利が侵害された場合に限られます。『治安が悪くなる』といった抽象的・一般的な理由だと、仮処分はなかなか認められないでしょう(引用元:弁護士ドットコムニュース)

今のところ空き家を放置したところで、よほどのことがない限りペナルティはないだろう。しかし、何もないからといって、空家を放置しても良い訳ではない。適正に維持・管理することに費用がかかる、価値を置く時代となってきているのが現状だ。今のうちから対策を練っておくのが良いだろう。

空き家対策法案、臨時国会に提出へ

9月29日から臨時国会が開かれるが、会期内に

 

「空き家対策特別措置法案」

 

の提出が検討されているそうだ。

 

2014-09-23 14.32.57

 

記事からすると提出は間違いないようだ。

法案の内容は、要するに、

空き家の所有者に対して所有者としての責任をしっかり果たすよう、

行政から働きかけられる内容になるということだ。

 

具体的なものとして、

強制的に空き家に立ち入り、

空き家具合(?)を調査することが出来るようしたいそうだ。

 

空き家と認定した後、どのように対応していくかは、

今後の検討材料になるということだが、

勝手に立ち入り調査に入られて、

完全なる空き家と認定され、適正な措置を取るよう、

行政からの指導が入る可能性が、

空き家所有者すべてに存在することになる。

 

現在、これほど空き家が増加している背景には、

家が存在する間は、

固定資産税を6分の1に減額すると、

減税措置が効いているためだ。

これにも制限をつけたいという考えだ。

 

例えば、電気やガスなどの生活インフラなどがない空き家には、

この特例を認めるべきではないという意見がある。

つまり居住実態がない間は、

固定資産税は減額されなくなる・・・ということだ。

 

法案がどのようになるのかはまだ分からないが、

今まで通り放置しておくだけで、

税金が安くなるという恩恵が受けられなくなることに、

近い将来なることは間違いなさそうだ。

 

空き家対策で「特例」見直しも

空き家問題が急増しているのは、

住宅用地特例の存在が大きな要因となっています。

 

2014-09-12 10.17.22

 

その特例というのは、

 

「小規模住宅用地(200㎡以下の部分)については、

固定資産税の課税標準が6分の1、200㎡超の部分は、

3分の1に減額される。」

 

というもので、

どれだけ建物が古く、

廃屋同然だったとしても、

建物が存在する限り住宅用地とみなされるのです。

 

つまり、使わないからと言って建物を壊してしまうと、

毎年払う固定資産税が跳ね上がってしまうのです。

高くなると分かっているのに、

誰が費用を払ってわざわざ解体しようとするでしょうか?

周囲に迷惑がかかるといっても、

経済的合理性を考えたら、

おいそれと解体したりはしないでしょう。

これが昨今急増する空き家問題の根っこです。

 

国土交通省は8月29日、

15年度税制改正要望を財務省・総務省に提出しました。

今回の要望の中で、

空き家問題の対策として、

一定の老朽化した空き家などの場合は、

この特例を適用しないような措置を設けています。

老朽化の基準や、

減額割合などは今後の検討事項としています。

 

もちろん要望ですから、

今すぐに特例が見直しになる訳ではありません。

しかし、国としても空き家の問題をこれ以上放置するわけにはいかない、

という考えが色濃く表れている記事といえるでしょう。

 

見直しがされてから急に対策を講じるのではなく、

将来そうなるという見通しを持ったうえで、

早めに事態を想定していくことが重要です。

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